中新財(cái)經(jīng)5月25電 (彭婧如)“房子不歸我，但我可以住”這種情況并不是異想天開，也不是強(qiáng)盜邏輯。
舉個(gè)例子，在現(xiàn)實(shí)生活中可能是這樣的：夫妻兩人都曾經(jīng)離異，現(xiàn)在組合了新的家庭。其中丈夫生病或去世，現(xiàn)有的房產(chǎn)可能被原來的子女繼承，如何保障妻子的居住權(quán)利？
這時(shí)候可給妻子設(shè)定居住權(quán)，“其沒有房子的所有權(quán)，但享有居住權(quán)，依然可以無條件在此居住�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)給出解決方案。
多地啟動居住權(quán)登記
目前，已有多地發(fā)布文件開啟居住權(quán)登記工作，給上述“清官難斷的家務(wù)事”一個(gè)解決的出口。
據(jù)“康巴什發(fā)布”21日消息，鄂爾多斯市不動產(chǎn)登記中心日前發(fā)布通告，為滿足廣大人民群眾辦證需求，鄂爾多斯市本級不動產(chǎn)登記中心自2021年5月17日起已依法開展東勝區(qū)、康巴什轄區(qū)范圍內(nèi)的居住權(quán)登記。
5月10日，石家莊市不動產(chǎn)登記中心頒發(fā)了首本居住權(quán)登記證明，居住權(quán)登記制度在石家莊市正式落地。
據(jù)報(bào)道，成都、濟(jì)南、武漢、長沙和杭州等城市都已啟動居住權(quán)登記工作。
居住權(quán)不僅限于解決“家務(wù)事”，還有更廣泛的應(yīng)用場景。
“由于歷史原因，部分房屋的產(chǎn)權(quán)屬于特定群體。比如上海一些老洋房，環(huán)境、地段都非常好，有一定的市場需求�！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)對中新財(cái)經(jīng)表示，各地加快使用權(quán)房屋的流通政策，可以避免房屋空置的資源浪費(fèi)，同時(shí)也符合滿足居住屬性，去金融化屬性。
“我買的房子我不能住，咋辦？”
居住權(quán)設(shè)立后，居住權(quán)人在權(quán)利生效期間，享有占有和使用房屋的權(quán)利，即便房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，居住權(quán)也不受影響。這讓諸多網(wǎng)友開始擔(dān)心，房產(chǎn)交易時(shí)會因此被坑。
“《民法典》不限制登記居住權(quán)房屋的買賣，確實(shí)可能對買家的入住造成影響，但在房屋交易之前，居住權(quán)登記等方面要進(jìn)行都確認(rèn)，會落實(shí)到交易細(xì)則里。”北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師說。
某中介公司工作人員楊先生對中新財(cái)經(jīng)表示，在沒有規(guī)定居住權(quán)之前，民間也有類似的約定，一般以房屋買賣合同做擔(dān)保。有的買家只是為了孩子上學(xué)，沒有居住需求，這種情況下業(yè)主向買家進(jìn)行返租，房子產(chǎn)權(quán)歸買方，居住權(quán)實(shí)際上在一定時(shí)間內(nèi)仍歸業(yè)主。
“但合同約定返租或者交房時(shí)限長達(dá)3-5年的，市面上只占30%左右，時(shí)限更長的則不到1%�！睏钕壬f。
養(yǎng)老企業(yè)：便宜房子買不了吃虧買不了上當(dāng)
居住權(quán)登記在多數(shù)購房者來看是燙手山芋，對企業(yè)來說可能是香餑餑。
中聞律師事務(wù)所合伙人張曉菊律師認(rèn)為，簽訂居住權(quán)合同的另一方當(dāng)事人既可以是自然人也可以是法人或者非法人組織。因?yàn)椴挥脫?dān)心老人無能力支付養(yǎng)老費(fèi)用的問題，這種模式下會增加更多的養(yǎng)老企業(yè)。
“這種以房養(yǎng)老的模式是指老人在世期間，一直居住房屋，如果老人不在了，則由機(jī)構(gòu)回收房屋，期間，機(jī)構(gòu)定期給老人一定的資金收入，也就是說老人依靠房屋的資產(chǎn)屬于來滿足老年生活。從房屋最后的收益來看，是歸到機(jī)構(gòu)所有和處置，跟老人沒有關(guān)系�！彼渭t衛(wèi)解釋，“另外，只具備使用權(quán)的房子比產(chǎn)權(quán)的房子要便宜很多，價(jià)格也是優(yōu)勢�！�
“老人幫子女買房并登記在子女名下，也可以通過設(shè)立居住權(quán)保障自己未來居住的權(quán)利�！惫g說。
張曉菊介紹，居住權(quán)制度濫觴于羅馬法，在古羅馬共和國的末年，無夫權(quán)婚姻和奴隸的情況日益增多，當(dāng)家長亡故，那些沒有繼承權(quán)或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。這時(shí)，丈夫或者家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)、居住權(quán)等遺贈給妻子或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)。
“因而，羅馬法中的居住權(quán)具有扶弱、施惠的功能�！睆垥跃毡硎荆ㄟ^我國《民法典》第三百六十八條規(guī)定可以看出，設(shè)立居住權(quán)是以無償設(shè)立為原則，有償設(shè)立為例外。
“原則上設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”張曉菊說。(完)
