存量首套房貸利率下調(diào)政策落地，購房人迎來重大利好。

　　8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》(以下為《通知》)，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。怎么調(diào)整？能省多少錢？有啥影響？一文讀懂！

　　怎么調(diào)整？

　　《通知》稱，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

　　對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。

　　調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

　　不少人提問：當(dāng)時貸款所在城市首套房貸利率政策下限是多少？

　　據(jù)第一財經(jīng)報道，一位接近監(jiān)管人士表示，前些年房地產(chǎn)市場上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。同時，一些銀行對房貸總量實施了控制，但居民購房熱度高、房貸申請量大，供需出現(xiàn)了一定的錯配，造成當(dāng)時發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補償風(fēng)險的需要。當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，存量房貸利率在LPR上偏高的加點部分可適當(dāng)下調(diào)。

　　該人士表示，此次要求調(diào)整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，即不低于當(dāng)時所在城市房貸利率政策下限。這一方面是為了維護當(dāng)時房貸利率政策下限的權(quán)威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調(diào)整過程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時間不同，而導(dǎo)致利率水平有所差異等問題。

　　例如，若以當(dāng)前的房貸利率政策下限或者實際新發(fā)放的房貸利率水平確定，就可能出現(xiàn)不同時間調(diào)整的客戶，調(diào)整后的利率水平有所差異的現(xiàn)象。未來房貸利率政策下限可能下調(diào)，或者新發(fā)放房貸利率又有所下降，就會導(dǎo)致完成調(diào)整較早的客戶，利率水平較高。

　　目前，全國首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點。

　　能省多少？

　　據(jù)央視新聞，按照目前的情況，現(xiàn)在我國整個住房貸款余額為39萬億，其中，符合條件的首套房住房貸款余額在25萬億左右，按照比例來算，這次大概有三分之二的住房貸款可以申請下降房貸利率。可以說，這次是一個真金白金的重磅利好政策，將有幾千萬戶、上億的居民可以受益。

　　58安居客研究院院長張波判斷，近兩年大部分城市首套住房貸款利率政策下限就是當(dāng)時的LPR，因此下調(diào)空間相對有限；而2021年之前貸款的則明顯有利，由于LPR推行之初不少城市首套房都有加點，甚至部分商業(yè)銀行會上浮加點幅度，導(dǎo)致不少2021年前房貸利率高達5%以上，這類購房者也是當(dāng)前積極謀求提前還款的主力軍。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“整體來說，對于存量房貸的購房者，特別是動輒5%-6%高息的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體的影響依然需要購房者與銀行協(xié)商。”簡單計算，大部分存量房貸發(fā)生時最低下限是4.65%，購房者基本是按照6%左右購房，也就是100萬30年，月供可以從5995元每月降低到5156元左右，下調(diào)840元左右。

　　有啥影響？

　　中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

　　近期，包括農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行、北京銀行在內(nèi)的多家上市銀行在年中業(yè)績發(fā)布會上公開回應(yīng)了存量房貸利率調(diào)整問題。多位銀行高管表示，存量房貸利率調(diào)整是大勢所趨，當(dāng)前銀行已經(jīng)對存量房貸利率調(diào)整進行了相關(guān)評估，并做了相關(guān)預(yù)案。調(diào)整房貸利率較為復(fù)雜，不能簡單地進行“一刀切”，因此目前仍未出爐最終的調(diào)整方案，未來將在有關(guān)部門指導(dǎo)下穩(wěn)妥推進實施。銀行調(diào)整存量房貸利率雖然可能會對銀行凈息差收入形成不良影響，但有助于緩解銀行個人住房按揭貸款提前還款的相關(guān)壓力。

　　如何既讓廣大借款人受益，又最大程度降低對銀行的影響？“要綜合考量、有序推進�！闭新�(lián)首席研究員董希淼建議，考慮到銀行近年來持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利、利潤增長壓力較大，調(diào)降存量房貸可階段性實施。與此同時，監(jiān)管部門可引導(dǎo)銀行降低存款利率，進一步壓降負(fù)債成本，緩解息差縮窄、盈利下滑等壓力。

　　多家銀行響應(yīng)

　　央行、國家金融監(jiān)管總局31日發(fā)布《通知》后，多家國有大行第一時間響應(yīng)，預(yù)計后續(xù)會有更多銀行跟進落實。

　　農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布公告稱，我行在有關(guān)部門指導(dǎo)下，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。 農(nóng)行表示，將按照市場化、法治化原則，通過線上、線下多渠道提供便利服務(wù)，依法合規(guī)開展好利率調(diào)整工作。

　　建設(shè)銀行發(fā)布公告稱，將積極落實《通知》要求，依法有序推進降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率工作。建行表示，將按照市場化、法治化原則，提供高效便捷的線上線下服務(wù)，按照通知規(guī)定，做好降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率工作。該行將在有關(guān)部門指導(dǎo)下，抓緊制定具體操作細(xì)則，盡快開展利率調(diào)整工作。

　　工商銀行發(fā)布關(guān)于調(diào)整存量首套住房貸款利率的公告：為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，切實發(fā)揮金融在服務(wù)實體經(jīng)濟、支持恢復(fù)和擴大消費、保障和改善民生等領(lǐng)域的作用，我行認(rèn)真落實《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》要求，正在積極依法有序推進存量個人住房貸款利率調(diào)整工作。

　　中國郵政儲蓄銀行發(fā)布關(guān)于調(diào)整存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的公告，中國郵政儲蓄銀行在有關(guān)部門指導(dǎo)下，正在積極推進存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整準(zhǔn)備工作。中國郵政儲蓄銀行已在抓緊制定操作細(xì)則，將按照市場化、法治化原則，為客戶提供線上、線下多渠道便利服務(wù)，有效發(fā)揮金融機構(gòu)促進消費、改善民生的作用。

　　據(jù)中國證券報，在《通知》發(fā)布后，人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量首套房貸利率的公告，明確申請調(diào)整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。借款人可根據(jù)貸款銀行的公告進行申請。

　　9月25日前，銀行進行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請材料。同時，人民銀行鼓勵銀行采取批量調(diào)整方式，統(tǒng)一對其存量房貸利率進行調(diào)整。

　　(海報新聞編輯 劉旋 綜合新華網(wǎng)、中國新聞網(wǎng)、第一財經(jīng)、北京日報等)