存量首套住房貸款利率下調(diào)!怎么調(diào)?能省多少?
2023年09月01日 17:12 來源:海報(bào)新聞

  存量首套房貸利率下調(diào)政策落地,購房人迎來重大利好。

  8月31日,中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下為《通知》),自9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng),由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。怎么調(diào)整?能省多少錢?有啥影響?一文讀懂!

  怎么調(diào)整?

  《通知》稱,符合條件的存量首套住房貸款是指,2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放,已簽訂合同但未發(fā)放的,以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

  對(duì)于符合條件的存量住房貸款,自2023年9月25日起,可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng),也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式,為借款人提供更為便利的服務(wù)。

  調(diào)整方式上,既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度,也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,但調(diào)整后的利率,不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款,仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

  不少人提問:當(dāng)時(shí)貸款所在城市首套房貸利率政策下限是多少?

  據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道,一位接近監(jiān)管人士表示,前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲較快,各城市按照因城施策原則確定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。同時(shí),一些銀行對(duì)房貸總量實(shí)施了控制,但居民購房熱度高、房貸申請(qǐng)量大,供需出現(xiàn)了一定的錯(cuò)配,造成當(dāng)時(shí)發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限,也高于銀行補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的需要。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,存量房貸利率在LPR上偏高的加點(diǎn)部分可適當(dāng)下調(diào)。

  該人士表示,此次要求調(diào)整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策,即不低于當(dāng)時(shí)所在城市房貸利率政策下限。這一方面是為了維護(hù)當(dāng)時(shí)房貸利率政策下限的權(quán)威性,另一方面也是為了保證政策的公平性,確保調(diào)整過程平穩(wěn)有序,避免由于存量房貸利率調(diào)整時(shí)間不同,而導(dǎo)致利率水平有所差異等問題。

  例如,若以當(dāng)前的房貸利率政策下限或者實(shí)際新發(fā)放的房貸利率水平確定,就可能出現(xiàn)不同時(shí)間調(diào)整的客戶,調(diào)整后的利率水平有所差異的現(xiàn)象。未來房貸利率政策下限可能下調(diào),或者新發(fā)放房貸利率又有所下降,就會(huì)導(dǎo)致完成調(diào)整較早的客戶,利率水平較高。

  目前,全國(guó)首套房貸利率政策下限為:2019年10月至2022年5月為L(zhǎng)PR,2022年5月至今為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn)。

  能省多少?

  據(jù)央視新聞,按照目前的情況,現(xiàn)在我國(guó)整個(gè)住房貸款余額為39萬億,其中,符合條件的首套房住房貸款余額在25萬億左右,按照比例來算,這次大概有三分之二的住房貸款可以申請(qǐng)下降房貸利率?梢哉f,這次是一個(gè)真金白金的重磅利好政策,將有幾千萬戶、上億的居民可以受益。

  58安居客研究院院長(zhǎng)張波判斷,近兩年大部分城市首套住房貸款利率政策下限就是當(dāng)時(shí)的LPR,因此下調(diào)空間相對(duì)有限;而2021年之前貸款的則明顯有利,由于LPR推行之初不少城市首套房都有加點(diǎn),甚至部分商業(yè)銀行會(huì)上浮加點(diǎn)幅度,導(dǎo)致不少2021年前房貸利率高達(dá)5%以上,這類購房者也是當(dāng)前積極謀求提前還款的主力軍。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,“整體來說,對(duì)于存量房貸的購房者,特別是動(dòng)輒5%-6%高息的購房者,很可能房貸能降低100個(gè)基點(diǎn)以上,但具體的影響依然需要購房者與銀行協(xié)商。”簡(jiǎn)單計(jì)算,大部分存量房貸發(fā)生時(shí)最低下限是4.65%,購房者基本是按照6%左右購房,也就是100萬30年,月供可以從5995元每月降低到5156元左右,下調(diào)840元左右。

  有啥影響?

  中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,存量住房貸款利率的下降,對(duì)借款人來說,可節(jié)約利息支出,有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來說,可有效減少提前還貸現(xiàn)象,減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí),還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間,減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

  近期,包括農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行、北京銀行在內(nèi)的多家上市銀行在年中業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公開回應(yīng)了存量房貸利率調(diào)整問題。多位銀行高管表示,存量房貸利率調(diào)整是大勢(shì)所趨,當(dāng)前銀行已經(jīng)對(duì)存量房貸利率調(diào)整進(jìn)行了相關(guān)評(píng)估,并做了相關(guān)預(yù)案。調(diào)整房貸利率較為復(fù)雜,不能簡(jiǎn)單地進(jìn)行“一刀切”,因此目前仍未出爐最終的調(diào)整方案,未來將在有關(guān)部門指導(dǎo)下穩(wěn)妥推進(jìn)實(shí)施。銀行調(diào)整存量房貸利率雖然可能會(huì)對(duì)銀行凈息差收入形成不良影響,但有助于緩解銀行個(gè)人住房按揭貸款提前還款的相關(guān)壓力。

  如何既讓廣大借款人受益,又最大程度降低對(duì)銀行的影響?“要綜合考量、有序推進(jìn)!闭新(lián)首席研究員董希淼建議,考慮到銀行近年來持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利、利潤(rùn)增長(zhǎng)壓力較大,調(diào)降存量房貸可階段性實(shí)施。與此同時(shí),監(jiān)管部門可引導(dǎo)銀行降低存款利率,進(jìn)一步壓降負(fù)債成本,緩解息差縮窄、盈利下滑等壓力。

  多家銀行響應(yīng)

  央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局31日發(fā)布《通知》后,多家國(guó)有大行第一時(shí)間響應(yīng),預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多銀行跟進(jìn)落實(shí)。

  農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布公告稱,我行在有關(guān)部門指導(dǎo)下,正在積極依法有序開展存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。 農(nóng)行表示,將按照市場(chǎng)化、法治化原則,通過線上、線下多渠道提供便利服務(wù),依法合規(guī)開展好利率調(diào)整工作。

  建設(shè)銀行發(fā)布公告稱,將積極落實(shí)《通知》要求,依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。建行表示,將按照市場(chǎng)化、法治化原則,提供高效便捷的線上線下服務(wù),按照通知規(guī)定,做好降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。該行將在有關(guān)部門指導(dǎo)下,抓緊制定具體操作細(xì)則,盡快開展利率調(diào)整工作。

  工商銀行發(fā)布關(guān)于調(diào)整存量首套住房貸款利率的公告:為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署,切實(shí)發(fā)揮金融在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)、保障和改善民生等領(lǐng)域的作用,我行認(rèn)真落實(shí)《中國(guó)人民銀行 國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》要求,正在積極依法有序推進(jìn)存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整工作。

  中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)布關(guān)于調(diào)整存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的公告,中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行在有關(guān)部門指導(dǎo)下,正在積極推進(jìn)存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整準(zhǔn)備工作。中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行已在抓緊制定操作細(xì)則,將按照市場(chǎng)化、法治化原則,為客戶提供線上、線下多渠道便利服務(wù),有效發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)促進(jìn)消費(fèi)、改善民生的作用。

  據(jù)中國(guó)證券報(bào),在《通知》發(fā)布后,人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量首套房貸利率的公告,明確申請(qǐng)調(diào)整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。借款人可根據(jù)貸款銀行的公告進(jìn)行申請(qǐng)。

  9月25日前,銀行進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作,并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請(qǐng)材料。同時(shí),人民銀行鼓勵(lì)銀行采取批量調(diào)整方式,統(tǒng)一對(duì)其存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整。

  (海報(bào)新聞編輯 劉旋 綜合新華網(wǎng)、中國(guó)新聞網(wǎng)、第一財(cái)經(jīng)、北京日?qǐng)?bào)等)

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