住建部日前發(fā)布通知，就《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知(征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　意見(jiàn)稿提出，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風(fēng)貌。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，意見(jiàn)稿的目的是要規(guī)范城市更新行為，避免大拆大建帶來(lái)新的城市問(wèn)題。這也意味著舊改終于告別了急風(fēng)暴雨般的大拆大建，走向和風(fēng)細(xì)雨般的城市更新。

　　借助大規(guī)模舊改推高房?jī)r(jià)、房租的傳統(tǒng)玩法，已經(jīng)不合時(shí)宜。樓市調(diào)控，從房地產(chǎn)市場(chǎng)，覆蓋到了舊改市場(chǎng)。

　　多地掀城市更新熱潮

　　據(jù)媒體報(bào)道，目前，已有北京、上海、深圳等近20個(gè)城市在城市層面的“十四五”規(guī)劃綱要中提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、城中村等改造進(jìn)程。近期，包括濟(jì)南在內(nèi)的多個(gè)城市都在積極推動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)。

　　山東頭條news曾在探訪濟(jì)南天橋區(qū)城市更新工作中了解，不同于以往的棚改、舊改、大拆大建，城市更新不是簡(jiǎn)單的拆除和重建，其內(nèi)涵已擴(kuò)展到城市布局、功能體系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的更新與升級(jí)，是對(duì)整個(gè)區(qū)域由內(nèi)到外的重構(gòu)和煥新。

　　天橋區(qū)工商河改造前后對(duì)比圖。天橋城發(fā)集團(tuán)供圖

　　但也有部分地方在推進(jìn)過(guò)程中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹(shù)、變相抬高房?jī)r(jià)、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問(wèn)題。

　　此次住建部嚴(yán)控大拆大建，在《意見(jiàn)稿》提出：

　　●原則上老城區(qū)更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

　　●房租年漲幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求。

　　●不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，改變社會(huì)人口結(jié)構(gòu)，割斷人、地和文化的關(guān)系。要尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地安置為主。

　　釋放了什么信號(hào)？

　　首先，一紙“限拆令”，糾偏大拆大建，防止城市更新變形走樣。

　　住建部提出，轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是一劑“限拆令”。過(guò)去一些城市在城市更新中出現(xiàn)了激進(jìn)和急功近利的做法，違背了城市更新的規(guī)律，引起了很多問(wèn)題，包括導(dǎo)致租賃房源不足和租金上漲等現(xiàn)象，此次“限拆令”比較務(wù)實(shí)。

　　其次，兼顧到了新市民、低收入群體的租住問(wèn)題，避免刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　《意見(jiàn)稿》強(qiáng)調(diào)，不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難；同步做好中低價(jià)位、中小戶型長(zhǎng)期租賃住房建設(shè)。

　　在貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉看來(lái)，當(dāng)前老城區(qū)、城中村占據(jù)交通、教育、醫(yī)療等資源的優(yōu)勢(shì)，并且城中村租金價(jià)格較低，住著大量的新市民、低收入困難群體。短期內(nèi)大規(guī)模拆建會(huì)帶來(lái)租賃房源的下降，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的房源供給承壓，增加租客的租住成本。

　　而《意見(jiàn)稿》的這一提法有利于緩解階段性租賃房源供需不平衡問(wèn)題，平抑租金價(jià)格水平，保障新市民、低收入困難群眾等的租住需求。

　　也有專家表示，城市告別大拆大建，本質(zhì)上也是告別房地產(chǎn)依賴，夯實(shí)“房住不炒”，此后，因拆遷導(dǎo)致的被動(dòng)式住房需求爆棚，以及規(guī)劃概念和炒作導(dǎo)致的房?jī)r(jià)租金上漲，也就不存在了。

資料圖：濟(jì)南拆違拆臨現(xiàn)場(chǎng)。秋歌 攝

　　最后，城市更新由“開(kāi)發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)模式”。

　　值得注意的是，《意見(jiàn)稿》著重強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃，目的是不忽視地方實(shí)際和居民意愿，改變此前頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，運(yùn)動(dòng)式、盲目實(shí)施城市更新。

　　與此同時(shí)，不沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式、片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益，而是鼓勵(lì)推動(dòng)由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)模式。

　　《意見(jiàn)稿》還要求，不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實(shí)際、勞民傷財(cái)?shù)恼��?jī)工程和形象工程；以補(bǔ)短板、惠民生為更新重點(diǎn)，聚焦居民急難愁盼的問(wèn)題訴求。

　　相信《意見(jiàn)稿》推出后，各地城市更新的具體操作有所轉(zhuǎn)變，尤其是大拆大建的模式將得到糾正。