中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一輪“前所未見”的政策調(diào)整。

　　所謂“前所未見”有兩重含義。

　　一是政策力度大幅超預(yù)期。比如，上海的限購政策14年來首次出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松；廣州購房需繳納個(gè)稅(或社保)的時(shí)限降至6個(gè)月，并且打破了此前差別化信貸政策“三套房不能貸款”的限制。目前，超過80%城市首套房首付比例已降至15%的歷史最低水平，購房政策全面走向?qū)捤呻A段。

　　二是“解題思路”與以往完全不同。此次出臺(tái)的諸如房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度、政府收購部分存量商品住房用于保障性住房等，都是前所未見的政策措施，瞄準(zhǔn)的是當(dāng)下樓市的關(guān)鍵問題，即：房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新的“解題思路”找到了問題的癥結(jié)。前段時(shí)間房地產(chǎn)股出現(xiàn)一波明顯拉升，顯示市場對(duì)此態(tài)度積極。

　　“前所未有”的政策潮開啟樓市調(diào)控和發(fā)展的新時(shí)代。盡管“5.17”重磅房地產(chǎn)政策組合拳打出不到兩周，但細(xì)微處，變化已經(jīng)開始出現(xiàn)。

　　變化一，“老破小”交易升溫

　　近期，在一二線城市，賣不動(dòng)的“老破小”似乎打了個(gè)翻身仗。

　　據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，杭州5月9日全面取消限購后，“老破小”的日均成交量同比增長38%，交易活躍度大增。這并非靠“以價(jià)換量”取得。近期，部分杭州市中心老小區(qū)出現(xiàn)“量價(jià)齊升”的狀況，有業(yè)主掛牌價(jià)每平方米“逆勢”上調(diào)1000元-2000元。

　　北京海淀區(qū)一位中介經(jīng)紀(jì)人也表示，近期“老破小”的帶看量和成交量都有明顯提高。

　　“老破小”一般是指城區(qū)房齡老、房屋破舊，且內(nèi)部面積較小(一般小于70平方米)的房子。在本輪樓市調(diào)整中，“老破小”房價(jià)率先下跌，且跌幅較大。這種被業(yè)內(nèi)視為“勸退資產(chǎn)”的房子交易升溫背后有兩個(gè)邏輯。

　　首先，經(jīng)歷一輪房價(jià)調(diào)整，“老破小”價(jià)格跌回均衡水平，購買性價(jià)比提升。

　　隨著價(jià)格下調(diào)，“老破小”的租售比明顯提升，一套總價(jià)200萬元左右的房子買來出租，月租金基本可以覆蓋房貸月供，20-30年內(nèi)可以回本，收益情況好于其他類型住房。

　　其次，作為住房改善鏈條的底端，“老破小”升溫也顯示出近期購房者情緒有所改善。

　　“老破小”升溫是房價(jià)調(diào)整后，供求關(guān)系重新匹配的結(jié)果。不同類別房產(chǎn)達(dá)到回暖臨界點(diǎn)會(huì)有先有后，此番“老破小”升溫反映出市場真實(shí)的潛在需求依然較大。

　　變化二，北京二手房掛牌量“不升反降”

　　另一大變化在于近期北京二手房成交受政策提振放量的同時(shí)，二手房掛牌量不增反減。這可能是市場情緒好轉(zhuǎn)的另一個(gè)先導(dǎo)信號(hào)。

　　去年以來，多輪樓市利好政策發(fā)出后，均帶來二手房掛牌量的短期激增。這是預(yù)期不穩(wěn)前提下，恐慌性情緒的集中表現(xiàn)，部分業(yè)主急于套現(xiàn)離場。但本輪樓市政策之后，這一情況有所改善。

　　據(jù)北京市住建委發(fā)布，剛剛過去的5月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量為近1.34萬套，環(huán)比增長0.2%，同比增長3.1%。另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，5月份北京二手房掛牌量減少了5000多套。

　　盡管后續(xù)掛牌情況仍需觀察，但短期掛牌量不升反降，一定程度上說明購房者情緒開始出現(xiàn)積極變化。

　　變化三，百強(qiáng)房企5月銷售額環(huán)比小幅回升。

　　房企業(yè)績修復(fù)是擺脫流動(dòng)性困境、保交房的關(guān)鍵所在。

　　5月份百強(qiáng)房企業(yè)績小幅回升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企5月銷售額環(huán)比增長4.95%；克而瑞研究中心發(fā)布的當(dāng)月房企銷售操盤金額環(huán)比也有3.4%的增長。綠城中國、中建壹品等房企銷售增長強(qiáng)勁。

　　也需要看到，5月份，房企業(yè)績絕對(duì)水平仍處于低位，同比仍在下行通道，銷售量的修復(fù)、市場信心的恢復(fù)都需要時(shí)間。

　　總的來看，上述三大變化顯示當(dāng)前房地產(chǎn)市場在再平衡過程中勢能的變化。需要注意的是，這些指標(biāo)大多反映局部市場的表現(xiàn)，尚未能形成整體性、趨勢性的轉(zhuǎn)折。目前多數(shù)城市房地產(chǎn)市場仍處于需求修復(fù)期，后續(xù)如果超預(yù)期的政策組合拳持續(xù)發(fā)力，樓市積極因素有望逐漸累加。

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